เช่าบ้านหรือคอนโด
สัญญาเช่าต้องมีอะไรบ้าง?

เช่าเกิน 3 ปี ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือ

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือคอนโด หากตกลงเช่ากันเกิน 3 ปี ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น ส่วนสัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี ทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าธรรมดาก็เพียงพอ แต่ควรมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอเพื่อป้องกันข้อพิพาท

เงินประกันเรียกเก็บได้สูงสุดเท่าไหร่

สำหรับผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ต้องปฏิบัติตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งกำหนดให้เรียกเก็บเงินประกัน (มัดจำ) ได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า และเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือนเช่นกัน

ตารางเพดานเงินก้อนแรกที่ต้องจ่าย ตามค่าเช่าแต่ละระดับ

เพดาน "ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า" ทั้งเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ใช้กับผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปเท่านั้น ลองคำนวณให้เห็นตัวเลขจริงที่ค่าเช่าระดับต่าง ๆ:

กติกาที่จำง่ายคือ เงินก้อนแรกที่ผู้ให้เช่าเรียกเก็บได้ตามกฎหมายไม่ควรเกิน 2 เท่าของค่าเช่ารายเดือน หากถูกเรียกเก็บมากกว่านี้ เช่น เรียกเงินประกัน 2 เดือนบวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมเป็น 3 เท่าของค่าเช่า ให้สงสัยไว้ก่อนว่าอาจเกินเพดานที่ประกาศควบคุมสัญญากำหนด และควรตรวจสอบว่าผู้ให้เช่ารายนั้นเข้าข่ายต้องปฏิบัติตามประกาศนี้หรือไม่ก่อนต่อรอง

ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายในกี่วัน

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบทรัพย์สินคืนเรียบร้อยแล้ว ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่าภายใน 7 วัน โดยหักได้เฉพาะค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริงหรือค่าใช้จ่ายที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเท่านั้น และต้องแจ้งรายการหักให้ผู้เช่าทราบ

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่า

• ถ่ายรูปสภาพห้องหรือบ้านก่อนเข้าอยู่ไว้เป็นหลักฐาน เผื่อโต้แย้งเรื่องค่าเสียหายตอนคืนห้อง
• อ่านเงื่อนไขการคืนเงินประกันในสัญญาให้ชัดเจนว่าหักค่าอะไรได้บ้าง
• ตรวจสอบว่าสัญญาระบุค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟ ใครเป็นผู้รับผิดชอบ
• เก็บสำเนาสัญญาเช่าและใบเสร็จการโอนเงินทุกครั้งไว้เป็นหลักฐาน

ตัวอย่างสถานการณ์เงินประกันที่เจอบ่อย

สมมติเช่าคอนโดค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท จากผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่าห้องในโครงการเดียวกันมากกว่า 5 ห้อง ผู้ให้เช่าจึงอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรียกเก็บเงินประกันได้สูงสุด 1 เดือนของค่าเช่าคือ 10,000 บาท และค่าเช่าล่วงหน้าอีกไม่เกิน 1 เดือนคือ 10,000 บาท รวมเงินที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่สูงสุด 20,000 บาท หากผู้ให้เช่าเรียกเก็บเงินประกัน 2 เดือน (20,000 บาท) เกินกว่าเพดานที่กฎหมายกำหนด ถือว่าไม่เป็นไปตามประกาศควบคุมสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิโต้แย้งหรือร้องเรียนได้ เมื่อสิ้นสุดสัญญาและคืนห้องในสภาพเรียบร้อยไม่มีความเสียหาย ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกัน 10,000 บาทเต็มจำนวนภายใน 7 วัน หากมีความเสียหายจริง เช่น ผนังเป็นรอย ต้องแจ้งรายการหักพร้อมหลักฐานค่าใช้จ่ายให้ผู้เช่าทราบ ไม่ใช่หักเหมาโดยไม่มีคำอธิบาย

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเรื่องสัญญาเช่า

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือไม่ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ ทำให้เมื่อคืนห้องแล้วถูกเรียกเก็บค่าเสียหายที่มีอยู่ก่อนแล้วโดยไม่มีหลักฐานโต้แย้ง อีกความเข้าใจผิดคือคิดว่าเพดานเงินประกัน 1 เดือนใช้กับผู้ให้เช่าทุกรายเสมอ ทั้งที่ประกาศควบคุมสัญญาใช้เฉพาะผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปเท่านั้น เจ้าของบ้านรายย่อยที่ปล่อยเช่าเพียงหลังเดียวอาจไม่อยู่ภายใต้เพดานนี้ หลายคนไม่เก็บสำเนาสัญญาและใบเสร็จการโอนเงินไว้ ทำให้พิสูจน์การชำระเงินได้ยากหากเกิดข้อพิพาท และบางคนไม่อ่านเงื่อนไขการหักเงินประกันในสัญญาให้ละเอียดตั้งแต่ต้น ทำให้ประหลาดใจภายหลังเมื่อพบรายการหักที่ไม่คาดคิด เช่น ค่าทำความสะอาดหรือค่าซ่อมแซมเล็กน้อยที่ระบุไว้ในสัญญาแต่ไม่ได้สังเกตตอนเซ็น

คำถามที่พบบ่อย

คำถาม: ผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกันภายใน 7 วันตามกำหนด ทำอย่างไรได้บ้าง
คำตอบ: ควรทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน พร้อมแนบหลักฐานสัญญาและวันที่คืนห้อง หากยังไม่ได้รับคืน สามารถร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งดูแลการบังคับใช้ประกาศควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย หรือฟ้องร้องต่อศาลเพื่อเรียกเงินคืนได้

คำถาม: เช่าบ้านจากเจ้าของรายย่อยที่ปล่อยเช่าแค่หลังเดียว มีสิทธิคุ้มครองน้อยกว่าไหม
คำตอบ: ประกาศควบคุมสัญญาเรื่องเพดานเงินประกันใช้เฉพาะผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป เจ้าของรายย่อยอาจไม่อยู่ภายใต้เพดานนี้โดยตรง แต่หลักการทั่วไปของสัญญาเช่ายังคุ้มครองผู้เช่าจากการเรียกเก็บที่ไม่เป็นธรรมได้ตามหลักกฎหมายแพ่งทั่วไป ควรเจรจาต่อรองเงื่อนไขให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา

คำถาม: ย้ายออกก่อนครบสัญญาเช่า เสียเงินประกันทั้งหมดไหม
คำตอบ: ขึ้นกับเงื่อนไขที่ระบุในสัญญา หลายสัญญากำหนดว่าหากผู้เช่าย้ายออกก่อนครบกำหนดโดยไม่แจ้งล่วงหน้าตามที่ตกลง ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันบางส่วนหรือทั้งหมดเป็นค่าเสียหาย ควรอ่านเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นก่อนเซ็นสัญญา

คำถาม: สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน ยังใช้ฟ้องร้องได้ไหม
คำตอบ: สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปีที่ทำเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียน ยังคงใช้บังคับและฟ้องร้องกันได้ตามปกติ ส่วนสัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียน จะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น ส่วนที่เกินจากนั้นจะไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย