ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ใครต้องจ่าย จ่ายเท่าไหร่?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ใครมีหน้าที่จ่าย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เป็นภาษีที่จัดเก็บเป็นรายปีจากผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ตัวเลขอัตราภาษีในบทความนี้อ้างอิงปีภาษี 2569 ซึ่งอาจมีการปรับปรุงในปีถัดไป ควรตรวจสอบใบแจ้งประเมินจริงทุกปี องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อบต. เทศบาล หรือกรุงเทพมหานคร) เป็นผู้จัดเก็บ โดยคำนวณจากมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง อัตราภาษีแบ่งตามประเภทการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินเป็น 4 กลุ่มหลัก คือ ที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม พาณิชยกรรมและอื่นๆ และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้างว่างเปล่า

อัตราภาษีของที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม พาณิชย์ และที่รกร้าง

อัตราภาษีเป็นแบบขั้นบันได ยิ่งมูลค่าทรัพย์สินสูง อัตราภาษียิ่งสูงขึ้นตามช่วง

• ที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านหลังหลัก: มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้น ส่วนที่เกิน 50-75 ล้านบาทเสีย 0.03% และเพิ่มขึ้นตามช่วงมูลค่าถัดไป
• ที่อยู่อาศัยหลังอื่นที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก เช่น บ้านหลังที่สอง คอนโดปล่อยเช่า: ไม่ได้รับยกเว้น เสียภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตราเริ่มต้นราว 0.02%
• เกษตรกรรมที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา: มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับยกเว้น ส่วนที่เกินเสียภาษีในอัตราต่ำกว่าที่อยู่อาศัย เริ่มต้นราว 0.01%
• พาณิชยกรรมและอื่นๆ (อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงงาน): เริ่มต้นราว 0.3% และปรับขึ้นตามช่วงมูลค่า สูงสุด 0.7% สำหรับทรัพย์สินมูลค่าสูงระดับหลายพันล้านบาท
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์: เริ่มต้นเท่ากับอัตราพาณิชยกรรม และเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปีที่ปล่อยทิ้งร้าง สูงสุดไม่เกิน 3%

อัตราที่แท้จริงในแต่ละปีอาจมีพระราชกฤษฎีกาปรับลดชั่วคราวได้ ควรตรวจสอบใบแจ้งประเมินจากหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ทุกปี เพราะเป็นตัวเลขที่ผูกกับมูลค่าประเมินและประกาศของรัฐในปีนั้นๆ

บ้านหลังแรกได้รับยกเว้นภาษีไหม เงื่อนไขคืออะไร

บ้านหลังหลักจะได้รับยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ต้องเข้าเงื่อนไขครบทั้งสองข้อ คือเจ้าของมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นด้วย ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี หากมีชื่อในโฉนดแต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือเป็นเจ้าของแต่ให้คนอื่นอยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้านแทน จะไม่เข้าเกณฑ์ยกเว้นแบบบ้านหลังหลัก และถูกคิดภาษีในอัตราที่อยู่อาศัยอื่นแทน

กำหนดเวลาชำระและช่องทางจ่ายภาษี

หน่วยงานท้องถิ่นจะส่งหนังสือแจ้งการประเมินภาษีให้เจ้าของทรัพย์สินทราบช่วงปลายปีก่อนหน้า และกำหนดชำระภาษีตามปกติอยู่ในช่วงเดือนเมษายนของทุกปี หากยอดภาษีที่ต้องชำระเกิน 3,000 บาท กฎหมายให้สิทธิผ่อนชำระได้สูงสุด 3 งวดโดยไม่มีดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียมเพิ่ม ทั้งนี้กระทรวงมหาดไทยอาจประกาศขยายกำหนดเวลาชำระเป็นกรณีไปในแต่ละปี จึงควรตรวจสอบประกาศของหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ของตัวเองทุกปีก่อนใกล้กำหนด ช่องทางชำระทำได้ทั้งที่สำนักงานเขต ที่ว่าการอำเภอ หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นโดยตรง ผ่านเคาน์เตอร์ธนาคารที่ร่วมโครงการ หรือแอปพลิเคชันธนาคารบางแห่งที่รองรับการสแกน QR code จ่ายภาษีท้องถิ่น

ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สมมติมีคอนโดหลังที่สอง (ไม่ใช่บ้านหลังหลัก) ราคาประเมินทุนทรัพย์ 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าอยู่ ที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านหลังหลักไม่ได้รับยกเว้นภาษีตั้งแต่บาทแรก คิดในอัตราเริ่มต้นราว 0.02% เท่ากับ 3,000,000 x 0.02% = 600 บาทต่อปี ในทางกลับกัน หากเป็นบ้านหลังหลักที่มีชื่อทั้งในโฉนดและทะเบียนบ้าน มูลค่าเดียวกัน 3,000,000 บาทจะได้รับยกเว้นภาษีทั้งหมดเพราะไม่เกิน 50 ล้านบาท ต่างกันอย่างสิ้นเชิงแม้มูลค่าทรัพย์สินเท่ากัน อีกตัวอย่างหนึ่ง ที่ดินรกร้างว่างเปล่ามูลค่า 5,000,000 บาท ปล่อยทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์มา 4 ปี จะเริ่มต้นคิดในอัตราพาณิชยกรรมราว 0.3% เท่ากับ 15,000 บาทต่อปี บวกเพิ่มอีก 0.3% เพราะเกิน 3 ปีที่ปล่อยทิ้งร้าง รวมเป็นประมาณ 0.6% หรือ 30,000 บาทต่อปี ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นวิธีคิดเท่านั้น อัตราภาษีจริงและมูลค่าประเมินทุนทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศแต่ละปี ควรตรวจสอบใบแจ้งประเมินจริงจากหน่วยงานท้องถิ่น

เทียบภาษีบ้านหลังหลักกับบ้านหลังที่สอง 3 ระดับราคาประเมิน

ใช้วิธีคำนวณเดียวกับตัวอย่างข้างต้น (บ้านหลังหลักได้รับยกเว้นเพราะไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนบ้านหลังที่สองเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตราเริ่มต้นราว 0.02%) ลองไล่ดู 3 ระดับราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อดูว่าส่วนต่างภาษีระหว่างสองสถานะห่างกันแค่ไหน

ตัวเลขในตารางนี้ไม่ได้มากมายเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน แต่สิ่งที่น่าสนใจคือส่วนต่างทั้งหมดเกิดจากขั้นตอนทางทะเบียนเพียงอย่างเดียว คือการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้นหรือไม่ ณ วันที่ 1 มกราคม ไม่ได้เกี่ยวกับว่าเจ้าของอาศัยอยู่จริงหรือไม่ก็ตาม เจ้าของที่มีบ้าน 2 หลังและลืมย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังที่ต้องการให้เป็นบ้านหลักก่อนสิ้นปี จึงอาจต้องจ่ายภาษีเพิ่มโดยไม่จำเป็นทุกปีตามมูลค่าทรัพย์สินนั้น

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเรื่องภาษีที่ดิน

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือเข้าใจว่ามีบ้านหลังเดียวแล้วจะได้รับยกเว้นภาษีอัตโนมัติ ทั้งที่ต้องมีชื่อทั้งในโฉนดและทะเบียนบ้านครบทั้งสองเงื่อนไข ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีด้วย หากลืมย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังโอนกรรมสิทธิ์ อาจไม่เข้าเกณฑ์ยกเว้นทั้งที่เป็นบ้านหลังเดียวจริง อีกความเข้าใจผิดคือคิดว่าที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ไม่ต้องเสียภาษีเลย ทั้งที่จริงถูกจัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่าซึ่งมีอัตราภาษีสูงและเพิ่มขึ้นทุก 3 ปีที่ปล่อยทิ้งไว้ หลายคนไม่รู้ว่าคอนโดหรือบ้านหลังที่สองที่ปล่อยเช่าถูกคิดภาษีตั้งแต่บาทแรกโดยไม่มีเพดานยกเว้นเหมือนบ้านหลังหลัก และบางคนไม่ตรวจสอบใบแจ้งประเมินที่ส่งมาแต่ละปี ทำให้พลาดกำหนดชำระและอาจถูกคิดเงินเพิ่มหรือค่าปรับตามกฎหมาย

คำถามที่พบบ่อย

คำถาม: มีบ้าน 2 หลัง เลือกให้หลังไหนเป็นบ้านหลังหลักได้ไหม
คำตอบ: บ้านหลังหลักที่ได้สิทธิยกเว้นภาษีคือหลังที่มีชื่อเจ้าของอยู่ทั้งในโฉนดและทะเบียนบ้าน หากมีบ้าน 2 หลังแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านได้เพียงที่เดียวตามกฎหมาย จึงเลือกได้โดยการย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านของหลังที่ต้องการให้เป็นบ้านหลักก่อนวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น

คำถาม: ไม่ได้รับใบแจ้งประเมินภาษี ต้องทำอย่างไร
คำตอบ: ควรติดต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่โดยตรงเพื่อสอบถามยอดภาษีที่ต้องชำระ การไม่ได้รับใบแจ้งไม่ได้ทำให้พ้นหน้าที่ในการชำระภาษีตามกำหนดเวลา ควรตรวจสอบเชิงรุกหากใกล้ถึงเดือนเมษายนแล้วยังไม่ได้รับหนังสือแจ้ง

คำถาม: ที่ดินเกษตรกรรมที่เจ้าของเป็นนิติบุคคล อัตราภาษีต่างจากบุคคลธรรมดาไหม
คำตอบ: ต่างกัน ที่ดินเกษตรกรรมที่เจ้าของเป็นนิติบุคคลไม่ได้รับสิทธิยกเว้น 50 ล้านบาทแรกเหมือนเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา แต่เสียภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตราเกษตรกรรมเช่นกัน ควรตรวจสอบรายละเอียดกับหน่วยงานท้องถิ่นหากทรัพย์สินถือครองในนามนิติบุคคล

คำถาม: จ่ายภาษีที่ดินช้ากว่ากำหนด มีค่าปรับไหม
คำตอบ: มี หากชำระภาษีล่าช้าจะมีเงินเพิ่มตามอัตราที่กฎหมายกำหนด คิดเป็นรายเดือนของยอดภาษีค้างชำระ ควรชำระภายในกำหนดเวลาที่ระบุในใบแจ้งประเมิน หรือติดต่อขอผ่อนชำระหากยอดเกิน 3,000 บาทเพื่อหลีกเลี่ยงเงินเพิ่ม

แหล่งอ้างอิง

• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
• ofm.co.th — สรุปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569
• supalai.com — อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569