เทียบดอกเบี้ยบ้านหลายธนาคาร
ต้องดูอะไรบ้าง?

MRR, MLR, EIR คืออะไร ทำไมต้องรู้ก่อนเทียบ

ธนาคารแต่ละแห่งมีอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของตัวเองที่ใช้คำนวณสินเชื่อบ้าน หลัก ๆ คือ MRR (Minimum Retail Rate) อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดีที่สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ใช้อ้างอิง ธนาคารแต่ละแห่งกำหนด MRR ไม่เท่ากันและปรับขึ้นลงตามภาวะตลาดได้ตลอดเวลา ส่วน EIR (Effective Interest Rate) คืออัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ธนาคารต้องแจ้งให้ผู้กู้ทราบ ตัวเลขนี้ใช้เทียบกันตรง ๆ ระหว่างธนาคารได้แม่นกว่าดอกเบี้ยปีแรกที่โฆษณา

ทำไม "ดอกเบี้ยปีแรก" ไม่ใช่ตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจ

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มีโครงสร้างดอกเบี้ยแบบขั้นบันได คือคงที่หรือลดพิเศษในช่วง 1-3 ปีแรกเพื่อดึงดูดลูกค้า แล้วปรับเป็นลอยตัวที่ MRR ลบด้วยส่วนลดคงที่ (เช่น MRR-3%) ไปตลอดอายุสัญญาที่เหลืออีก 20-30 ปี ตัวเลขปีแรกที่ดูต่ำจึงบอกภาพรวมของสัญญาไม่ครบ ควรดูอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกและ EIR ตลอดสัญญาประกอบกันเสมอ ไม่ใช่เทียบแค่ตัวเลขปีแรกระหว่างธนาคาร

ช่วงอัตราดอกเบี้ยบ้านในตลาดตอนนี้

จากข้อมูลที่เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์และธนาคารต่าง ๆ เผยแพร่ ดอกเบี้ยปีแรกของสินเชื่อบ้านมักอยู่ในช่วงประมาณ 1.5-4.5% ต่อปี ส่วนอัตราเฉลี่ย 3 ปีแรกมักอยู่ที่ประมาณ 2.4-4% ต่อปี ขึ้นอยู่กับธนาคาร ประเภทโครงการ และเงื่อนไขการทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ตัวเลขเหล่านี้เปลี่ยนแทบทุกเดือนตามโปรโมชันและนโยบายของแต่ละธนาคาร บทความนี้จึงไม่ระบุตัวเลขรายธนาคาร เพราะอาจไม่ตรงกับอัตราจริง ณ วันที่อ่าน ควรตรวจสอบอัตราล่าสุดจากธนาคารโดยตรงก่อนตัดสินใจเสมอ

เช็กลิสต์ก่อนเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร

• ดู EIR หรืออัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดสัญญา ไม่ใช่แค่ตัวเลขปีแรก
• เช็กว่าอัตราที่เสนอต้องทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) ร่วมด้วยหรือไม่ เพราะถ้าไม่ทำดอกเบี้ยมักปรับสูงขึ้น
• สอบถามค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ส่วนใหญ่มีผลใน 3 ปีแรกของสัญญา มีผลต่อแผนรีไฟแนนซ์ในอนาคต
• เทียบวงเงินกู้สูงสุดที่แต่ละธนาคารให้กับราคาบ้าน และระยะเวลากู้สูงสุด เพราะมีผลต่อค่างวดต่อเดือนโดยตรง
• ถามวันที่ต้องเริ่มลอยตัวและสูตรลอยตัว (เช่น MRR-3%) ให้ชัดก่อนเซ็นสัญญา

เช็กอัตราดอกเบี้ยล่าสุดได้จากที่ไหนบ้าง

เพราะอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนได้เสมอ แนะนำให้เช็กจากแหล่งข้อมูลที่อัปเดตล่าสุดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง เช่น หน้าเว็บไซต์ทางการของแต่ละธนาคาร หรือสถิติอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ bot.or.th ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลทางการที่น่าเชื่อถือที่สุด

ตัวอย่างการเทียบข้อเสนอ 2 ธนาคารด้วย EIR

สมมติกู้ 3,000,000 บาท ธนาคาร A เสนอดอกเบี้ยปีแรก 1.99% แต่ EIR เฉลี่ยตลอดสัญญา 5.8% ส่วนธนาคาร B เสนอดอกเบี้ยปีแรก 2.5% ซึ่งดูสูงกว่า แต่ EIR เฉลี่ยตลอดสัญญาอยู่ที่ 5.3% หากเลือกธนาคาร A เพราะเห็นตัวเลขปีแรกต่ำกว่า ดอกเบี้ยรวมตลอด 30 ปีอาจสูงกว่าธนาคาร B หลายหมื่นถึงหลักแสนบาท เพราะส่วนต่าง EIR 0.5% สะสมไปตลอดอายุสัญญา วิธีเทียบที่ถูกต้องคือดูตัวเลข EIR ของแต่ละข้อเสนอควบคู่กับดอกเบี้ยปีแรกเสมอ ไม่ใช่ดูตัวเลขปีแรกอย่างเดียว ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นวิธีคิด อัตราจริงของแต่ละธนาคารเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ควรขอเอกสารสรุป EIR อย่างเป็นทางการจากธนาคารก่อนตัดสินใจ

คำนวณดอกเบี้ยรวม 30 ปีจาก EIR จริง

ใช้ EIR ของธนาคาร A และ B จากตัวอย่างข้างต้น (5.8% และ 5.3%) มาประมาณค่างวดและดอกเบี้ยรวมตลอด 30 ปีด้วยสูตรสินเชื่อผ่อนชำระมาตรฐาน (กู้ 3,000,000 บาทเท่ากัน) เพื่อให้เห็นตัวเลขจริงแทนคำว่า "หลายหมื่นถึงหลักแสนบาท"

แม้ธนาคาร A จะโฆษณาดอกเบี้ยปีแรกต่ำกว่า (1.99% เทียบกับ 2.5%) แต่เมื่อคำนวณจาก EIR ตลอดสัญญาแล้ว ธนาคาร A กลับมีดอกเบี้ยรวมสูงกว่าธนาคาร B ประมาณ 340,000 บาทตลอด 30 ปี ตรงกับที่บทความระบุไว้ว่าส่วนต่างจะอยู่ใน "หลักแสนบาท" พอดี ตัวเลขในตารางเป็นการประมาณจากสูตรผ่อนชำระมาตรฐาน ไม่รวมค่าธรรมเนียมหรือค่าประกันที่อาจแตกต่างกันในแต่ละข้อเสนอ ยอดจริงควรขอเอกสารสรุปจากธนาคารโดยตรง แต่ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นชัดว่าทำไมจึงไม่ควรตัดสินใจจากตัวเลขปีแรกเพียงอย่างเดียว

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเมื่อเทียบดอกเบี้ยบ้าน

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือเทียบเฉพาะตัวเลขดอกเบี้ยปีแรกที่ธนาคารโฆษณา โดยไม่ดู EIR หรืออัตราเฉลี่ยตลอดสัญญาประกอบ ทำให้เลือกข้อเสนอที่ดูถูกกว่าในตอนแรกแต่จ่ายดอกเบี้ยรวมแพงกว่าในระยะยาว อีกความเข้าใจผิดคือลืมเช็กว่าอัตราที่เสนอผูกกับการทำประกัน MRTA หรือไม่ ถ้าไม่ทำประกันดอกเบี้ยมักปรับสูงขึ้นจากที่เห็นตอนแรก หลายคนไม่ถามค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ทำให้ภายหลังอยากรีไฟแนนซ์แต่ติดค่าปรับก้อนใหญ่ในช่วง 3 ปีแรก และบางคนตัดสินใจจากโปรโมชันปีแรกโดยไม่คำนวณว่าเมื่อดอกเบี้ยลอยตัวในปีที่ 4 เป็นต้นไป ค่างวดจะเพิ่มขึ้นเท่าไรและยังผ่อนไหวหรือไม่

คำถามที่พบบ่อย

คำถาม: EIR กับดอกเบี้ยปีแรก ตัวไหนสำคัญกว่ากัน
คำตอบ: EIR สำคัญกว่าสำหรับการตัดสินใจ เพราะสะท้อนต้นทุนดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา ส่วนดอกเบี้ยปีแรกเป็นเพียงตัวเลขโปรโมชันช่วงสั้น ๆ ควรใช้ทั้งสองตัวประกอบกันแต่ให้น้ำหนัก EIR มากกว่าเมื่อต้องตัดสินใจเลือกธนาคาร

คำถาม: ทำไมดอกเบี้ยบ้านแต่ละธนาคารต่างกันได้มาก ทั้งที่กู้จำนวนเท่ากัน
คำตอบ: เพราะแต่ละธนาคารมี MRR/MLR อ้างอิงของตัวเองไม่เท่ากัน มีนโยบายส่งเสริมกลุ่มลูกค้าต่างกัน (เช่น พนักงานประจำ ข้าราชการ ผู้ประกอบการ) และมีโปรโมชันตามช่วงเวลาต่างกัน จึงควรขอใบเสนอราคาจากหลายธนาคารพร้อมกันแล้วเทียบ EIR ตรง ๆ

คำถาม: จำเป็นต้องทำประกัน MRTA เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยต่ำไหม
คำตอบ: ไม่บังคับตามกฎหมาย แต่ธนาคารส่วนใหญ่มักเสนอดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าให้กับผู้ที่ทำประกัน MRTA ควรเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยที่ลดลงคุ้มกับเบี้ยประกันที่ต้องจ่ายหรือไม่ และอ่านความคุ้มครองของกรมธรรม์ให้เข้าใจก่อนตัดสินใจ

คำถาม: เทียบข้อเสนอจากกี่ธนาคารถึงจะพอ
คำตอบ: แนะนำอย่างน้อย 3 ธนาคารขึ้นไป เพื่อเห็นช่วงราคาตลาดคร่าว ๆ และมีอำนาจต่อรองมากขึ้น หลายธนาคารยินดีปรับข้อเสนอให้ดีขึ้นหากทราบว่าผู้กู้มีข้อเสนอจากที่อื่นเปรียบเทียบอยู่แล้ว