MRR, MLR, EIR คืออะไร ทำไมต้องรู้ก่อนเทียบ
ธนาคารแต่ละแห่งมีอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของตัวเองที่ใช้คำนวณสินเชื่อบ้าน หลัก ๆ คือ MRR (Minimum Retail Rate) อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดีที่สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ใช้อ้างอิง ธนาคารแต่ละแห่งกำหนด MRR ไม่เท่ากันและปรับขึ้นลงตามภาวะตลาดได้ตลอดเวลา ส่วน EIR (Effective Interest Rate) คืออัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ธนาคารต้องแจ้งให้ผู้กู้ทราบ ตัวเลขนี้ใช้เทียบกันตรง ๆ ระหว่างธนาคารได้แม่นกว่าดอกเบี้ยปีแรกที่โฆษณา
ทำไม "ดอกเบี้ยปีแรก" ไม่ใช่ตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจ
สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มีโครงสร้างดอกเบี้ยแบบขั้นบันได คือคงที่หรือลดพิเศษในช่วง 1-3 ปีแรกเพื่อดึงดูดลูกค้า แล้วปรับเป็นลอยตัวที่ MRR ลบด้วยส่วนลดคงที่ (เช่น MRR-3%) ไปตลอดอายุสัญญาที่เหลืออีก 20-30 ปี ตัวเลขปีแรกที่ดูต่ำจึงบอกภาพรวมของสัญญาไม่ครบ ควรดูอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกและ EIR ตลอดสัญญาประกอบกันเสมอ ไม่ใช่เทียบแค่ตัวเลขปีแรกระหว่างธนาคาร
ช่วงอัตราดอกเบี้ยบ้านในตลาดตอนนี้
จากข้อมูลที่เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์และธนาคารต่าง ๆ เผยแพร่ ดอกเบี้ยปีแรกของสินเชื่อบ้านมักอยู่ในช่วงประมาณ 1.5-4.5% ต่อปี ส่วนอัตราเฉลี่ย 3 ปีแรกมักอยู่ที่ประมาณ 2.4-4% ต่อปี ขึ้นอยู่กับธนาคาร ประเภทโครงการ และเงื่อนไขการทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ตัวเลขเหล่านี้เปลี่ยนแทบทุกเดือนตามโปรโมชันและนโยบายของแต่ละธนาคาร บทความนี้จึงไม่ระบุตัวเลขรายธนาคาร เพราะอาจไม่ตรงกับอัตราจริง ณ วันที่อ่าน ควรตรวจสอบอัตราล่าสุดจากธนาคารโดยตรงก่อนตัดสินใจเสมอ
เช็กลิสต์ก่อนเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร
- ดู EIR หรืออัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดสัญญา ไม่ใช่แค่ตัวเลขปีแรก
- เช็กว่าอัตราที่เสนอต้องทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) ร่วมด้วยหรือไม่ เพราะถ้าไม่ทำดอกเบี้ยมักปรับสูงขึ้น
- สอบถามค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ส่วนใหญ่มีผลใน 3 ปีแรกของสัญญา มีผลต่อแผนรีไฟแนนซ์ในอนาคต
- เทียบวงเงินกู้สูงสุดที่แต่ละธนาคารให้กับราคาบ้าน และระยะเวลากู้สูงสุด เพราะมีผลต่อค่างวดต่อเดือนโดยตรง
- ถามวันที่ต้องเริ่มลอยตัวและสูตรลอยตัว (เช่น MRR-3%) ให้ชัดก่อนเซ็นสัญญา
เช็กอัตราดอกเบี้ยล่าสุดได้จากที่ไหนบ้าง
เพราะอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนได้เสมอ แนะนำให้เช็กจากแหล่งข้อมูลที่อัปเดตล่าสุดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง เช่น หน้าเว็บไซต์ทางการของแต่ละธนาคาร หรือสถิติอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ bot.or.th ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลทางการที่น่าเชื่อถือที่สุด