ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) คืออะไร
อัตราดอกเบี้ยจะไม่เปลี่ยนแปลงตามช่วงเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ทำให้ผู้กู้วางแผนค่างวดต่อเดือนได้แน่นอน เหมาะกับคนที่ต้องการความชัดเจนของรายจ่ายในช่วงแรกของการผ่อน ข้อควรรู้คือ "คงที่" ในสินเชื่อบ้านไทยมักหมายถึงคงที่เฉพาะช่วงต้นสัญญา (1-5 ปีแรก) เท่านั้น ไม่ใช่คงที่ตลอดอายุสัญญาเหมือนสินเชื่อบ้านในบางประเทศ ควรเช็กให้ชัดว่า "คงที่" ที่ธนาคารเสนอ คงที่นานกี่ปี
ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) คืออะไร
อัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นลงตามอัตราอ้างอิงของธนาคาร ทำให้ค่างวดอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามสภาวะตลาด หากดอกเบี้ยตลาดลดลงผู้กู้อาจได้ประโยชน์ แต่หากดอกเบี้ยปรับขึ้นก็ต้องรับภาระค่างวดที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน อัตราลอยตัวมักเขียนในรูปแบบ MRR ลบด้วยส่วนลดคงที่ เช่น MRR-2.5% เมื่อธนาคารประกาศปรับ MRR ขึ้นหรือลง ค่างวดของผู้กู้ที่อยู่ในช่วงลอยตัวจะเปลี่ยนตามทันทีในงวดถัดไป โดยไม่ต้องเซ็นสัญญาใหม่
สัญญาส่วนใหญ่ผสมทั้งสองแบบ
ธนาคารมักเสนอดอกเบี้ยคงที่ในช่วงปีแรก ๆ แล้วปรับเป็นลอยตัวในปีถัดไปตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญา ควรอ่านตารางดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาให้ครบ ไม่ใช่ดูแค่ตัวเลขปีแรกที่มักเป็นอัตราโปรโมชัน หลายคนเข้าใจผิดว่าเมื่อครบช่วงคงที่แล้วจะได้อัตราลอยตัวที่ดีที่สุดของธนาคารโดยอัตโนมัติ แต่ในความเป็นจริงต้องติดตามและอาจต้องเจรจาขอลดดอกเบี้ยหรือรีไฟแนนซ์เองเมื่อครบกำหนด ธนาคารจะไม่ปรับให้ดีขึ้นเองหากผู้กู้ไม่ทวงถาม
เช็กลิสต์ก่อนเลือกแบบดอกเบี้ย
- อ่านตารางดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา ไม่ใช่แค่ปีแรก
- ประเมินว่าตัวเองรับความผันผวนของค่างวดได้แค่ไหนก่อนเลือกแบบลอยตัว
- เปรียบเทียบเงื่อนไขจากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจ
- ตั้งเตือนล่วงหน้าก่อนครบช่วงดอกเบี้ยคงที่ เพื่อเตรียมเจรจาต่อรองหรือรีไฟแนนซ์ทันเวลา
ตัวอย่างการคำนวณผลต่างค่างวดเมื่อดอกเบี้ยลอยตัวปรับขึ้น
สมมติกู้ 3,000,000 บาท ระยะเวลา 30 ปี ช่วงลอยตัวที่ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ค่างวดโดยประมาณอยู่ที่ราว 18,000 บาทต่อเดือน หากธนาคารกลางปรับดอกเบี้ยนโยบายขึ้นจนอัตราลอยตัวของผู้กู้ขยับเป็น 7% ต่อปี ค่างวดใหม่จะขยับขึ้นเป็นประมาณ 20,000 บาทต่อเดือน หรือเพิ่มขึ้นราว 2,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นเกือบ 24,000 บาทต่อปีที่ต้องหาเพิ่ม ผลต่างนี้ยิ่งมากขึ้นถ้าวงเงินกู้สูงกว่านี้ ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นผลกระทบของการเปลี่ยนดอกเบี้ยเท่านั้น ค่างวดจริงคำนวณจากตารางผ่อนของแต่ละธนาคารซึ่งอาจต่างจากนี้ ควรใช้เครื่องคำนวณผ่อนบ้านทดสอบหลายอัตราดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจว่ารับความเสี่ยงดอกเบี้ยลอยตัวได้จริงหรือไม่
เทียบค่างวดที่อัตราดอกเบี้ยต่างกัน (กู้ 3 ล้าน 30 ปี)
ใช้เงินกู้และระยะเวลาเดียวกับตัวอย่างข้างต้น (3,000,000 บาท 30 ปี) ลองขยายช่วงอัตราดอกเบี้ยให้กว้างขึ้น เพื่อให้เห็นว่าค่างวดเปลี่ยนไปเท่าไรในแต่ละระดับดอกเบี้ยลอยตัว
| อัตราดอกเบี้ยลอยตัว | ค่างวดต่อเดือนโดยประมาณ | เพิ่ม/ลดจากฐาน 6% | เพิ่ม/ลดต่อปี |
|---|---|---|---|
| 5% | ≈16,105 บาท | -1,895 บาท | -22,740 บาท |
| 6% (ฐานในตัวอย่างเดิม) | ≈17,985 บาท | - | - |
| 7% | ≈19,959 บาท | +1,974 บาท | +23,688 บาท |
| 8% | ≈22,015 บาท | +4,030 บาท | +48,360 บาท |
ตัวเลขแถว 7% ใกล้เคียงกับตัวอย่างข้างต้นที่ประมาณค่างวดไว้ที่ 20,000 บาทและเพิ่มขึ้นราว 24,000 บาทต่อปี ยืนยันว่าสูตรคำนวณสอดคล้องกัน จะเห็นว่าดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 1% ทำให้ค่างวดเพิ่มขึ้นไม่เท่ากันในแต่ละช่วง (จาก 5% ไป 6% เพิ่มประมาณ 1,880 บาท แต่จาก 7% ไป 8% เพิ่มถึงประมาณ 2,056 บาท) เพราะฐานเงินต้นและระยะเวลาที่เหลือมีผลต่อความอ่อนไหวของค่างวดต่อการเปลี่ยนแปลงดอกเบี้ย ผู้ที่เลือกดอกเบี้ยลอยตัวจึงควรประเมินว่าตัวเองรับได้ถึงระดับไหนหากดอกเบี้ยปรับขึ้นต่อเนื่องหลายครั้ง ไม่ใช่แค่ครั้งเดียว
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเรื่องดอกเบี้ยคงที่/ลอยตัว
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือเข้าใจว่าดอกเบี้ย "คงที่" ที่ธนาคารเสนอคงที่ตลอดอายุสัญญา ทั้งที่ส่วนใหญ่คงที่แค่ 1-5 ปีแรกเท่านั้น อีกความเข้าใจผิดคือเลือกดอกเบี้ยลอยตัวเพราะตัวเลขปัจจุบันต่ำกว่า โดยไม่ได้ประเมินว่าตัวเองรับได้แค่ไหนหากดอกเบี้ยปรับขึ้น 1-2% ในอนาคต หลายคนไม่ได้ตั้งเตือนล่วงหน้าก่อนครบช่วงดอกเบี้ยคงที่ ทำให้พลาดโอกาสเจรจาต่อรองหรือรีไฟแนนซ์ก่อนที่จะถูกปรับเป็นอัตราลอยตัวมาตรฐานซึ่งมักไม่ใช่อัตราที่ดีที่สุด และบางคนเข้าใจผิดว่าเมื่อดอกเบี้ยตลาดลดลง ธนาคารจะปรับลดดอกเบี้ยของตัวเองให้อัตโนมัติ ทั้งที่ในทางปฏิบัติต้องติดตามประกาศและอาจต้องยื่นขอปรับเงื่อนไขเอง
คำถามที่พบบ่อย
คำถาม: ควรเลือกดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัวดีกว่ากัน
คำตอบ: ไม่มีคำตอบตายตัว ขึ้นกับความสามารถรับความเสี่ยงของแต่ละคน หากรายได้ไม่แน่นอนหรือมีภาระอื่นเยอะ ดอกเบี้ยคงที่ช่วยให้วางแผนการเงินง่ายกว่า หากรับความผันผวนได้และเชื่อว่าดอกเบี้ยตลาดมีแนวโน้มลดลง ดอกเบี้ยลอยตัวอาจคุ้มกว่าในระยะยาว
คำถาม: ครบช่วงดอกเบี้ยคงที่แล้วต้องทำอะไรต่อ
คำตอบ: ควรติดต่อธนาคารก่อนครบกำหนดเพื่อสอบถามอัตราลอยตัวที่จะได้รับ และเปรียบเทียบกับข้อเสนอรีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่น หากอัตราลอยตัวของธนาคารเดิมสูงกว่าตลาดมาก การรีไฟแนนซ์อาจคุ้มกว่าแม้ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการย้าย
คำถาม: ดอกเบี้ยลอยตัวเปลี่ยนบ่อยแค่ไหน
คำตอบ: ไม่มีรอบตายตัว ขึ้นกับธนาคารกลางและธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งประกาศปรับ MRR/MLR เมื่อภาวะตลาดหรือดอกเบี้ยนโยบายเปลี่ยนแปลง ซึ่งอาจเกิดขึ้นไม่กี่ครั้งต่อปีหรือไม่เปลี่ยนเลยในบางปี ควรติดตามประกาศของธนาคารที่กู้อยู่เป็นระยะ
คำถาม: มีสินเชื่อบ้านแบบดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญาในไทยไหม
คำตอบ: มีน้อยมากและมักไม่ใช่ทางเลือกหลักที่ธนาคารเสนอทั่วไป เพราะธนาคารต้องรับความเสี่ยงต้นทุนเงินฝากที่เปลี่ยนแปลงแทนผู้กู้ตลอดหลายสิบปี หากมีมักมีเงื่อนไขพิเศษหรือดอกเบี้ยเริ่มต้นสูงกว่าสินเชื่อแบบผสมทั่วไป ควรสอบถามธนาคารโดยตรงหากสนใจทางเลือกนี้