รีไฟแนนซ์บ้าน
คุ้มไหม?

รีไฟแนนซ์คืออะไร

รีไฟแนนซ์บ้านคือการกู้เงินก้อนใหม่จากธนาคารอื่นมาปิดสินเชื่อเดิม โดยมักทำเมื่อดอกเบี้ยโปรโมชันช่วงแรกหมดลง และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเริ่มสูงขึ้นกว่าที่ธนาคารอื่นเสนอ นอกจากรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ (Refinance) แล้ว ยังมีอีกทางเลือกคือ "รีเทนชัน" (Retention) คือขอให้ธนาคารเดิมปรับลดดอกเบี้ยให้โดยไม่ต้องย้ายไปที่อื่น ซึ่งมักทำได้เร็วกว่าและมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่า แต่ส่วนลดที่ได้อาจไม่มากเท่าการย้ายไปธนาคารใหม่ที่มีโปรโมชันดึงดูดลูกค้าใหม่โดยเฉพาะ

เมื่อไรควรเริ่มพิจารณา

โดยทั่วไปสินเชื่อบ้านมักมีเงื่อนไขห้ามปิดบัญชีก่อนกำหนดในช่วง 3 ปีแรก หากฝ่าฝืนอาจมีค่าปรับ ทั้งนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการห้ามผู้ให้บริการเรียกเก็บค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด (prepayment fee) สำหรับสินเชื่อส่วนบุคคลแทบทุกประเภทไปแล้วตั้งแต่ต้นปี 2567 แต่ "ยกเว้น" กรณีรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านในช่วง 3 ปีแรกนับจากวันทำสัญญาไว้โดยเฉพาะ ตามที่ ธปท. ชี้แจงไว้ในงาน Media briefing "แบงก์ชาติชวนคุย #แก้หนี้ยั่งยืน" เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2567 ธนาคารผู้ปล่อยกู้บ้านจึงยังมีสิทธิ์เรียกเก็บค่าปรับนี้ได้ตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาสินเชื่อของแต่ละราย ไม่ได้ถูกครอบคลุมโดยการห้ามเก็บค่าปรับที่ใช้กับสินเชื่อส่วนบุคคลทั่วไป จึงควรเริ่มเปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารอื่นในช่วงใกล้ครบ 3 ปี เพื่อให้ทันก่อนดอกเบี้ยเดิมปรับขึ้น ควรเริ่มรวบรวมเอกสารและขอใบเสนอราคาจากธนาคารใหม่ล่วงหน้าประมาณ 2-3 เดือนก่อนครบกำหนด 3 ปี เพราะกระบวนการอนุมัติสินเชื่อใหม่และการโอนจดจำนองมักใช้เวลาหลายสัปดาห์ หากเริ่มช้าเกินไปอาจต้องรับดอกเบี้ยลอยตัวเต็มอัตราไปพลางก่อนระหว่างรอกระบวนการรีไฟแนนซ์เสร็จ

ค่าใช้จ่ายที่ต้องคิดรวม

การรีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าจดจำนองใหม่ (ปกติ 1% ของวงเงินกู้) ค่าประเมินหลักทรัพย์ และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ควรคำนวณว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ตลอดอายุสัญญาคุ้มกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้หรือไม่ ก่อนตัดสินใจย้ายธนาคาร บางธนาคารมีโปรโมชันฟรีค่าจดจำนองหรือค่าประเมินสำหรับลูกค้ารีไฟแนนซ์ ซึ่งช่วยลดต้นทุนการย้ายได้มาก ควรสอบถามและเปรียบเทียบโปรโมชันเหล่านี้ควบคู่กับอัตราดอกเบี้ยด้วย ไม่ใช่ดูแค่ตัวเลขดอกเบี้ยอย่างเดียว

จุดคุ้มทุน: เงินต้นเท่าไหร่ถึงควรรีไฟแนนซ์

คำถามที่พบบ่อยคือ "เงินต้นเหลือน้อยแล้ว ยังคุ้มไหม" ลองดูจุดคุ้มทุน (breakeven) ที่ต้นทุนรีไฟแนนซ์ประมาณ 32,500 บาท (ค่าเฉลี่ยจากตัวอย่างข้างต้น) กับส่วนต่างดอกเบี้ย 4% ต่อปี ที่เงินต้นคงเหลือ 3 ระดับ:

ยิ่งเงินต้นคงเหลือน้อย ต้นทุนรีไฟแนนซ์ (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าธรรมเนียมคงที่ ไม่ได้ลดตามเงินต้น) ยิ่งกินสัดส่วนดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มากขึ้น และใช้เวลานานกว่าจะคุ้มทุน หากเหลือเงินต้นต่ำกว่า 500,000 บาทและเหลือเวลาผ่อนอีกไม่ถึง 2 ปี มักคุ้มกว่าที่จะขอรีเทนชันกับธนาคารเดิมแทนการย้ายธนาคารทั้งกระบวนการ เพราะรีเทนชันมักไม่มีค่าธรรมเนียมจดจำนองใหม่

เช็กลิสต์ก่อนรีไฟแนนซ์

• เช็กเงื่อนไขค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนดของสัญญาเดิม
• เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมจากหลายธนาคาร
• คำนวณค่างวดใหม่เทียบกับค่างวดเดิมก่อนตัดสินใจ
• ลองขอรีเทนชันกับธนาคารเดิมก่อน เผื่อได้ดอกเบี้ยที่ดีขึ้นโดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายย้ายธนาคาร

ตัวอย่างการคำนวณความคุ้มค่าของการรีไฟแนนซ์

สมมติเงินต้นคงเหลือ 2,500,000 บาท ดอกเบี้ยเดิมลอยตัวที่ 7.5% ต่อปี หากรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ที่เสนอดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 3.5% ต่อปี ส่วนต่างดอกเบี้ย 4% ต่อปีจากเงินต้น 2,500,000 บาท คิดเป็นดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ประมาณ 100,000 บาทต่อปี หรือประมาณ 300,000 บาทตลอด 3 ปีแรก ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์รวมค่าจดจำนองใหม่ 1% (25,000 บาท) บวกค่าประเมินและค่าธรรมเนียมอื่นอีกประมาณ 5,000-10,000 บาท รวมต้นทุนราว 30,000-35,000 บาท เทียบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ 300,000 บาท จึงคุ้มค่าอย่างชัดเจนในกรณีนี้ ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นวิธีคิดเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมจริงต่างกันไปตามแต่ละธนาคารและช่วงเวลา ควรขอใบเสนอราคาจริงมาคำนวณเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเมื่อรีไฟแนนซ์บ้าน

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือรอจนดอกเบี้ยลอยตัวปรับขึ้นไปแล้วค่อยเริ่มหาข้อมูล ทำให้ต้องแบกรับดอกเบี้ยแพงไปหลายเดือนระหว่างรอกระบวนการอนุมัติธนาคารใหม่ อีกความเข้าใจผิดคือดูแค่ตัวเลขดอกเบี้ยใหม่ที่ต่ำกว่า โดยไม่คำนวณรวมค่าใช้จ่ายในการย้าย ทำให้บางกรณีที่เงินต้นเหลือน้อยหรือเหลือเวลาผ่อนไม่มาก การรีไฟแนนซ์อาจไม่คุ้มค่าใช้จ่ายจริง หลายคนลืมลองขอรีเทนชันกับธนาคารเดิมก่อน ทั้งที่บางครั้งธนาคารเดิมยินดีปรับลดดอกเบี้ยให้ใกล้เคียงกับข้อเสนอใหม่เพื่อรักษาลูกค้าไว้ และบางคนไม่ตรวจสอบเงื่อนไขค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนดของสัญญาเดิม ทำให้ต้องเสียค่าปรับก้อนใหญ่ที่ไม่ได้คำนวณรวมไว้ตั้งแต่ต้น

คำถามที่พบบ่อย

คำถาม: รีไฟแนนซ์กับรีเทนชัน ต่างกันอย่างไร ควรเลือกแบบไหน
คำตอบ: รีไฟแนนซ์คือย้ายไปธนาคารใหม่ทั้งหมด ต้องเสียค่าจดจำนองใหม่แต่มักได้ดอกเบี้ยต่ำกว่า ส่วนรีเทนชันคือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม เร็วกว่าและมักไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม แนะนำให้ลองขอรีเทนชันก่อน แล้วนำข้อเสนอนั้นไปเทียบกับใบเสนอราคารีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่นเพื่อตัดสินใจ

คำถาม: รีไฟแนนซ์ได้กี่ครั้ง มีข้อจำกัดไหม
คำตอบ: ไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมายว่าห้ามรีไฟแนนซ์ซ้ำ แต่ทุกครั้งที่รีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายใหม่เกิดขึ้น และสัญญาใหม่มักมีเงื่อนไขห้ามปิดบัญชีก่อนกำหนดอีก 3 ปีเช่นเดิม จึงควรคำนวณความคุ้มค่าทุกครั้งก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ซ้ำ ไม่ใช่ทำเพราะเห็นดอกเบี้ยต่ำกว่าเพียงเล็กน้อย

คำถาม: เครดิตบูโรมีผลต่อการอนุมัติรีไฟแนนซ์ไหม
คำตอบ: มีผลเช่นเดียวกับการขอสินเชื่อใหม่ทั่วไป ธนาคารใหม่จะตรวจสอบประวัติการชำระหนี้และ DSR ทั้งหมดของผู้กู้ หากมีประวัติผิดนัดชำระหรือภาระหนี้อื่นเพิ่มขึ้นมากตั้งแต่กู้บ้านครั้งแรก อาจส่งผลต่อการอนุมัติหรืออัตราดอกเบี้ยที่เสนอให้

คำถาม: เงินต้นเหลือน้อยแล้ว ยังคุ้มรีไฟแนนซ์อยู่ไหม
คำตอบ: ขึ้นกับจำนวนเงินต้นคงเหลือและระยะเวลาที่เหลืออยู่ หากเงินต้นเหลือน้อยหรือใกล้ผ่อนหมดแล้ว ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้อาจไม่คุ้มกับค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ ควรคำนวณเปรียบเทียบตัวเลขจริงทุกครั้งก่อนตัดสินใจ ไม่ควรอนุมานว่าคุ้มหรือไม่คุ้มโดยไม่คำนวณ

แหล่งอ้างอิง

• ธนาคารแห่งประเทศไทย — Media briefing "แบงก์ชาติชวนคุย #แก้หนี้ยั่งยืน" วันที่ 17 มกราคม 2567 ว่าด้วยการห้ามเรียกเก็บค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดสำหรับสินเชื่อส่วนบุคคล ยกเว้นกรณีรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านในช่วง 3 ปีแรก
• ธนาคารแห่งประเทศไทย — ข่าว Media briefing แบงก์ชาติชวนคุย #แก้หนี้ยั่งยืน
• ธนาคารแห่งประเทศไทย — รู้แล้วบอกต่อ … การคุ้มครองสิทธิที่ลูกหนี้ควรรู้