ผ่อนบ้าน
ต้องเตรียมตัวอย่างไร?

1. เงินดาวน์และวงเงินกู้ที่เหมาะสม

ยิ่งดาวน์มาก วงเงินกู้และดอกเบี้ยรวมก็ยิ่งลดลง แต่ควรกันเงินสำรองไว้สำหรับค่าใช้จ่ายวันโอนและเงินฉุกเฉิน ไม่ควรทุ่มเงินเก็บทั้งหมดเป็นเงินดาวน์ วงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารอนุมัติมักคำนวณจาก DSR (สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้) ไม่ใช่ราคาบ้านที่อยากได้ ธนาคารส่วนใหญ่จะพิจารณาให้ยอดผ่อนรวมทุกสัญญาไม่เกินประมาณ 40-70% ของรายได้ ขึ้นกับนโยบายแต่ละแห่ง วงเงินที่อนุมัติได้จึงอาจไม่ใช่วงเงินที่ควรกู้จริง ควรประเมินกำลังผ่อนของตัวเองแยกต่างหากจากวงเงินอนุมัติเสมอ

2. ดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่คิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก คือคิดดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นคงเหลือในแต่ละเดือน ช่วงแรกของการผ่อนจึงเป็นดอกเบี้ยเป็นสัดส่วนที่สูง และค่อย ๆ ลดลงเมื่อผ่อนไปนานขึ้น การโปะเงินต้นเพิ่มในช่วงแรกจึงช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้มาก เพราะทุกบาทที่โปะเข้าไปตอนเงินต้นยังสูงจะลดฐานที่ใช้คิดดอกเบี้ยไปตลอดอายุสัญญาที่เหลือ ต่างจากการโปะช่วงท้ายสัญญาที่เงินต้นเหลือน้อยอยู่แล้ว ผลประหยัดดอกเบี้ยจะน้อยกว่ามาก

3. ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากเงินดาวน์ ยังมีค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ค่าประเมินหลักทรัพย์ และค่าประกันอัคคีภัยที่ธนาคารมักกำหนดให้ทำ ควรสอบถามยอดรวมจากธนาคารล่วงหน้าเพื่อเตรียมเงินสดให้พอ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มักมีส่วนลดหรือโปรโมชันตามมาตรการรัฐในบางช่วง (เช่นลดค่าโอน-จดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด) ซึ่งเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละปี ควรตรวจสอบมาตรการล่าสุดกับกรมที่ดินหรือธนาคารก่อนวันโอนจริง

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ

• ค่างวดต่อเดือนไม่เกินสัดส่วนที่เหมาะสมของรายได้
• เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยหลายธนาคารก่อนยื่นกู้
• เตรียมเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอนแยกจากเงินดาวน์
• เผื่อเงินสำรองฉุกเฉินอย่างน้อย 3-6 เดือนของค่างวด แยกจากเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอน

ตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยลดต้นลดดอกจริง

สมมติกู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 18,000 บาท เดือนแรกดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นเต็มจำนวน = 3,000,000 x 6% ÷ 12 = 15,000 บาท เท่ากับตัดเงินต้นได้เพียง 18,000 - 15,000 = 3,000 บาท เหลือเงินต้น 2,997,000 บาท เดือนถัดมาดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นใหม่ = 2,997,000 x 6% ÷ 12 = 14,985 บาท ตัดเงินต้นได้ 3,015 บาท มากขึ้นเล็กน้อยจากเดือนก่อน จะเห็นว่าช่วงต้นสัญญาเงินต้นลดลงช้ามากเพราะดอกเบี้ยกินสัดส่วนค่างวดไปเกือบทั้งหมด และจะค่อย ๆ สลับสัดส่วนไปทางตัดเงินต้นมากขึ้นเมื่อผ่อนไปหลายปี ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นวิธีคิดเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยจริงเปลี่ยนแปลงตามประกาศธนาคารและประเภทสัญญาแต่ละช่วง ควรตรวจสอบอัตราจริงและตารางผ่อนชำระจากธนาคารก่อนตัดสินใจ

เงินต้นคงเหลือตามช่วงเวลาที่ผ่อนมาแล้ว

ใช้เงื่อนไขเดียวกับตัวอย่างข้างต้น (กู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 18,000 บาท) คำนวณต่อไปว่าเมื่อผ่อนไปแล้ว 1 ปี 5 ปี และ 10 ปี เงินต้นจะเหลือเท่าไร และดอกเบี้ยที่จ่ายไปคิดเป็นสัดส่วนเท่าไรของเงินที่จ่ายทั้งหมด

แม้ผ่อนมาแล้วถึง 10 ปี เงินต้นก็ลดลงไปเพียงประมาณ 491,638 บาทจากยอดกู้ 3,000,000 บาท เพราะดอกเบี้ยยังกินสัดส่วนค่างวดไปเกือบ 4 ใน 5 ส่วนตลอดช่วง 10 ปีแรก และค่อยๆ ลดสัดส่วนลงทีละน้อยเท่านั้น (จาก 83% เหลือ 77%) นี่คือเหตุผลที่การโปะเงินต้นเพิ่มในช่วงต้นสัญญาถึงช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้มาก เพราะช่วงนี้เงินต้นยังสูงและกินเวลานานกว่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขในตารางเป็นการประมาณจากสูตรดอกเบี้ยลดต้นลดดอกมาตรฐาน ตัวเลขจริงจากธนาคารอาจต่างเล็กน้อยจากการปัดเศษค่างวดหรือวันคำนวณดอกเบี้ย

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเมื่อผ่อนบ้าน

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือคิดว่าวงเงินสูงสุดที่ธนาคารอนุมัติคือวงเงินที่ควรกู้เต็มจำนวน ทั้งที่ควรประเมินกำลังผ่อนจริงของตัวเองแยกต่างหาก อีกความเข้าใจผิดคือลืมเผื่อเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน จนต้องหมุนเงินฉุกเฉินหรือกู้เพิ่มก่อนวันโอนไม่กี่วัน หลายคนไม่เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยหลายธนาคารเพราะรีบปิดดีลกับธนาคารแรกที่อนุมัติ ทั้งที่ส่วนต่างดอกเบี้ยแม้เพียง 0.25-0.5% ต่อปีก็ทำให้ดอกเบี้ยรวมต่างกันหลักหมื่นถึงหลักแสนบาทตลอดอายุสัญญา และบางคนโปะเงินต้นก้อนใหญ่แต่ไม่แจ้งธนาคารให้ตัดเข้าเงินต้นโดยตรง ทำให้เงินที่โปะไปถูกนำไปหักดอกเบี้ยล่วงหน้าแทนโดยไม่รู้ตัว

คำถามที่พบบ่อย

คำถาม: กู้บ้านต้องมีรายได้ขั้นต่ำเท่าไร
คำตอบ: ไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับราคาบ้าน อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อนที่เลือก ธนาคารจะพิจารณาจาก DSR โดยรวมภาระหนี้เดิมทั้งหมดเข้าไปด้วย วิธีประเมินเบื้องต้นคือลองกรอกวงเงินกู้ที่ต้องการในเครื่องคำนวณผ่อนบ้านแล้วเทียบค่างวดกับรายได้ต่อเดือนของตัวเอง

คำถาม: ผ่อนบ้านสั้นหรือยาวดีกว่ากัน
คำตอบ: ผ่อนสั้นทำให้ดอกเบี้ยรวมน้อยกว่าแต่ค่างวดต่อเดือนสูงกว่า ผ่อนยาวทำให้ค่างวดเบาลงแต่ดอกเบี้ยรวมสูงขึ้นมาก ทางเลือกที่ยืดหยุ่นคือขอผ่อนยาวไว้ก่อนเพื่อลดความเสี่ยงสภาพคล่อง แล้วโปะเงินต้นเพิ่มเมื่อมีเงินก้อน ซึ่งช่วยลดดอกเบี้ยรวมได้โดยไม่ผูกมัดค่างวดขั้นต่ำให้สูงเกินไป

คำถาม: โปะบ้านก้อนใหญ่ก่อนครบสัญญาดอกเบี้ยคงที่ เสียค่าปรับไหม
คำตอบ: สัญญาสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มีเงื่อนไขค่าปรับหากปิดบัญชีก่อนกำหนดภายในช่วง 3 ปีแรก (ปีที่ดอกเบี้ยยังคงที่หรือมีโปรโมชัน) แต่การโปะเงินต้นบางส่วนโดยไม่ปิดบัญชีทั้งหมดมักไม่เสียค่าปรับ ควรอ่านเงื่อนไขในสัญญาหรือสอบถามธนาคารให้ชัดก่อนโปะก้อนใหญ่

คำถาม: กู้ร่วมกับพ่อแม่หรือคู่สมรสช่วยเพิ่มวงเงินได้จริงไหม
คำตอบ: ช่วยได้จริง เพราะธนาคารจะนำรายได้ของผู้กู้ร่วมมารวมคำนวณ DSR ทำให้วงเงินกู้ที่อนุมัติสูงขึ้น แต่ผู้กู้ร่วมทุกคนต้องร่วมรับผิดชอบหนี้เต็มจำนวนตามกฎหมาย ไม่ใช่แค่ครึ่งเดียว หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดนัดชำระ อีกฝ่ายต้องรับผิดชอบหนี้ทั้งก้อนและกระทบเครดิตบูโรของทั้งคู่เช่นกัน