สินเชื่อบ้านแลกเงินคืออะไร ทำงานอย่างไร
สินเชื่อบ้านแลกเงิน คือสินเชื่อที่นำบ้านหรือที่ดินที่ปลอดภาระหนี้แล้ว หรือมีภาระเหลืออยู่บ้าง มาจดจำนองเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ก้อนใหม่จากธนาคารหรือสถาบันการเงิน เงินที่ได้สามารถนำไปใช้ได้ค่อนข้างอิสระ เช่น ต่อเติมบ้าน ลงทุน หมุนเวียนธุรกิจ หรือรวมหนี้ก้อนอื่นที่ดอกเบี้ยแพงกว่าให้มาอยู่ในก้อนเดียว ผู้กู้ผ่อนชำระเป็นรายเดือนแบบลดต้นลดดอกคล้ายสินเชื่อบ้านปกติ และธนาคารจะประเมินราคาหลักประกันใหม่ก่อนอนุมัติวงเงินทุกครั้ง
ต่างจากการรีไฟแนนซ์บ้านอย่างไร
รีไฟแนนซ์บ้าน คือการย้ายหนี้บ้านที่ยังผ่อนอยู่จากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงกว่าดอกเบี้ยลอยตัวของธนาคารเดิม โดยระหว่างขอรีไฟแนนซ์ก็สามารถขอวงเงินเพิ่มจากยอดหนี้เดิมได้ด้วยเช่นกัน ส่วนสินเชื่อบ้านแลกเงินมีจุดประสงค์หลักตั้งแต่แรกคือการขอเงินก้อนใหม่จากมูลค่าบ้านที่ปลอดภาระหรือใกล้ปลอดภาระ ไม่ใช่การย้ายเจ้าหนี้เดิมเพื่อลดดอกเบี้ย พูดง่าย ๆ คือหากยังผ่อนบ้านอยู่และอยากได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง การรีไฟแนนซ์เหมาะกว่า แต่ถ้าบ้านปลอดภาระแล้วและต้องการเงินก้อนไปใช้ สินเชื่อบ้านแลกเงินจะเหมาะกว่า
ได้วงเงินเท่าไหร่ ดอกเบี้ยเท่าไหร่
วงเงินกู้ของสินเชื่อบ้านแลกเงินมักอยู่ที่ราว 70-80% ของราคาประเมินหลักประกัน เช่น บ้านมูลค่าประเมิน 3 ล้านบาท อาจได้วงเงินกู้สูงสุดประมาณ 2.4 ล้านบาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของแต่ละธนาคารและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ด้วย ส่วนอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันไปตามธนาคารและโปรโมชั่นช่วงนั้น โดยทั่วไปเริ่มต้นตั้งแต่ราว 3.5-7% ต่อปี ซึ่งถูกกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกันมาก เพราะธนาคารมองว่าความเสี่ยงต่ำกว่าเมื่อมีบ้านค้ำอยู่ ระยะเวลาผ่อนชำระมักยาวได้หลายสิบปีขึ้นอยู่กับอายุผู้กู้และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
ความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ
เพราะใช้บ้านเป็นหลักประกัน หากผ่อนชำระไม่ไหวจนผิดนัดต่อเนื่อง ธนาคารมีสิทธิ์ฟ้องบังคับจำนองและนำบ้านออกขายทอดตลาดได้ ต่างจากหนี้ที่ไม่มีหลักประกันซึ่งเจ้าหนี้ทำได้เพียงฟ้องเรียกเงินเท่านั้น ก่อนตัดสินใจจึงควรมั่นใจว่าจะผ่อนไหวตลอดอายุสัญญา และควรเทียบสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ก่อนขอวงเงินเพิ่ม นอกจากนี้ควรระวังผู้ให้กู้บ้านแลกเงินนอกระบบที่มักเสนอดอกเบี้ยสูงเกินเพดานกฎหมายและสัญญาไม่เป็นธรรม ควรเลือกใช้บริการจากธนาคารหรือสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของ ธปท. เท่านั้น หากระหว่างผ่อนเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง ควรรีบติดต่อธนาคารเพื่อเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ทันที ก่อนปล่อยให้ค้างชำระเป็นเวลานาน