ขายบ้านคอนโด
เสียภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?

ค่าใช้จ่าย 4 รายการตอนขายบ้านคอนโด มีอะไรบ้าง

เมื่อไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน มีค่าใช้จ่ายหลักที่เกี่ยวข้อง 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยทั่วไปแบ่งภาระกันคร่าวๆ คือ ผู้ซื้อมักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน ส่วนผู้ขายรับผิดชอบภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่จ่ายซ้อนกัน) แต่ในทางปฏิบัติผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงแบ่งจ่ายกันเองได้ตามที่เจรจากันไว้ในสัญญาซื้อขาย ไม่ได้บังคับตายตัวตามกฎหมาย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณอย่างไร

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ คำนวณจาก "ราคาประเมินทุนทรัพย์" ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง จากนั้นหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือครองนานยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้เป็นสัดส่วนที่มากขึ้น แล้วนำเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (สูงสุดนับไม่เกิน 10 ปี) เพื่อคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า 5-35% ของแต่ละปี แล้วจึงคูณกลับด้วยจำนวนปีถือครองเพื่อให้ได้ภาษีที่ต้องหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด วิธีคำนวณนี้ค่อนข้างซับซ้อน กรมสรรพากรมีโปรแกรมคำนวณภาษีขายบ้านให้ใช้ฟรี ควรลองกรอกราคาประเมินและปีที่ถือครองของตัวเองดูล่วงหน้าก่อนนัดโอนจริง

ถือครองกี่ปี ถึงไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า) จะเก็บก็ต่อเมื่อผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นน้อยกว่า 1 ปีนับถึงวันโอน หากถือครองมาแล้ว 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ซึ่งถูกกว่ามาก จึงเป็นเหตุผลที่คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงมักย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านทันทีหลังโอน เพื่อให้ครบเงื่อนไข 1 ปีก่อนขายต่อในอนาคต

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน ยังใช้ได้อยู่ไหม

รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากอัตราปกติ 2% เหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเพดานที่กำหนดไว้ในแต่ละช่วงเวลา ซึ่งเป็นมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐต่ออายุและปรับเงื่อนไขเป็นระยะ ทั้งเพดานราคาบ้านที่เข้าเกณฑ์และวันหมดเขตมาตรการเปลี่ยนแปลงได้ทุกปีตามประกาศคณะรัฐมนตรี ควรตรวจสอบสถานะมาตรการล่าสุดกับกรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนนัดวันโอน เพราะหากมาตรการหมดอายุแล้วจะกลับไปเสียค่าธรรมเนียมโอนเต็มอัตรา 2%

ก่อนนัดโอนบ้าน ควรเตรียมอะไรบ้าง

• สอบถามราคาประเมินทุนทรัพย์ปัจจุบันจากสำนักงานที่ดิน เพื่อประเมินภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายล่วงหน้า
• เช็กว่าถือครองมาแล้วกี่ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านมากี่ปี เพื่อรู้ว่าจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
• ตกลงกับผู้ซื้อให้ชัดเจนล่วงหน้าว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง ก่อนวันนัดโอนจริง
• ตรวจสอบว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนของรัฐยังมีผลอยู่หรือไม่ในช่วงเวลาที่จะโอน

ตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่ายรวมตอนขายจริง

สมมติขายคอนโดในราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินอยู่ที่ 2,500,000 บาท ถือครองมาแล้ว 4 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี กรณีนี้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า คือ 3,000,000 x 3.3% = 99,000 บาท ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมิน 2,500,000 บาท หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง 4 ปี (ตามอัตราที่กรมสรรพากรกำหนด) แล้วคิดภาษีตามขั้นบันไดหารเฉลี่ยปี ซึ่งในตัวอย่างนี้อาจตกอยู่ที่ประมาณ 30,000-50,000 บาท ขึ้นกับฐานภาษีของผู้ขาย รวมค่าธรรมเนียมโอน (หากเข้าเกณฑ์มาตรการลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียงประมาณ 300 บาท) ค่าใช้จ่ายรวมฝั่งผู้ขายในตัวอย่างนี้อาจสูงถึงหลักแสนบาท ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นวิธีคิดเท่านั้น ตัวเลขจริงต้องคำนวณจากราคาประเมินและปีถือครองที่แท้จริง แนะนำให้ใช้โปรแกรมคำนวณภาษีของกรมสรรพากรหรือสอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินก่อนนัดโอนจริง

เทียบภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ตามราคาขาย

ส่วนต่างระหว่างถือครองไม่ถึง 5 ปี (เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%) กับถือครองครบ 5 ปีขึ้นไป (เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน) มีผลต่อค่าใช้จ่ายมากแค่ไหน ลองคำนวณที่ราคาขายต่างกัน 3 ระดับ โดยใช้ฐานราคาสูงสุดระหว่างราคาขายกับราคาประเมินเหมือนในตัวอย่างข้างต้น

ตัวเลขแถว 3,000,000 บาทตรงกับตัวอย่างในหัวข้อก่อนหน้าพอดี (99,000 บาท) เพราะใช้อัตราเดียวกัน จะเห็นว่ายิ่งบ้านราคาสูง ส่วนต่างที่ประหยัดได้จากการถือครองให้ครบ 5 ปีก่อนขายก็ยิ่งมากตามสัดส่วน สำหรับบ้านราคา 5,000,000 บาท การรอให้ครบเงื่อนไข 5 ปีอาจประหยัดได้ถึง 140,000 บาท ซึ่งมากกว่าค่าใช้จ่ายในการโอนหลายเท่า จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงมักไม่รีบขายต่อก่อนครบ 5 ปี หรืออย่างน้อยควรย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านให้ครบ 1 ปีเพื่อเข้าเงื่อนไขยกเว้น

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเรื่องภาษีขายบ้าน

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือคำนวณภาษีจากราคาซื้อขายจริงแทนที่จะใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ทำให้ประเมินยอดที่ต้องเตรียมผิดพลาด อีกความเข้าใจผิดคือคิดว่าถือครองครบ 5 ปีแล้วไม่ต้องเสียภาษีอะไรเลย ทั้งที่ยังต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ดี เพียงแต่ถูกกว่ามาก หลายคนลืมย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังโอนทันที ทำให้เมื่อขายต่อในอนาคตไม่ครบเงื่อนไข 1 ปีในทะเบียนบ้าน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทั้งที่ถือครองมานานแล้ว และบางคนไม่ตรวจสอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนล่วงหน้า ทำให้เข้าใจผิดว่าจะได้อัตรา 0.01% แต่จริง ๆ มาตรการหมดอายุหรือบ้านราคาเกินเพดานที่กำหนดไปแล้ว

คำถามที่พบบ่อย

คำถาม: ขายบ้านขาดทุนต้องเสียภาษีเงินได้ไหม
คำตอบ: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่กำไรขาดทุนจริงจากราคาซื้อ จึงยังต้องเสียตามสูตรคำนวณแม้ขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาซื้อเดิม เพราะกฎหมายไม่ได้อิงจากส่วนต่างกำไรแบบภาษีเงินได้ทั่วไป

คำถาม: ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงแบ่งจ่ายค่าใช้จ่ายกันเองได้ไหม
คำตอบ: ได้ กฎหมายกำหนดแค่ว่าใครมีหน้าที่ตามกฎหมายในการยื่นและชำระแต่ละรายการที่สำนักงานที่ดิน แต่ในสัญญาซื้อขายผู้ซื้อผู้ขายสามารถตกลงกันเองได้ว่าใครจะออกค่าใช้จ่ายส่วนไหน ควรระบุให้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาก่อนวันโอน

คำถาม: มรดกหรือของขวัญที่ได้บ้านมา นับปีถือครองยังไง
คำตอบ: นับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์มาจริง เช่น วันจดทะเบียนรับมรดกหรือรับให้ ไม่ใช่นับจากวันที่เจ้าของเดิมซื้อมา ควรตรวจสอบวันที่บนโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ให้แน่ใจก่อนคำนวณปีถือครอง

คำถาม: ต้องเตรียมเงินสดจ่ายภาษีวันโอนเลยหรือหักจากเงินที่ได้รับ
คำตอบ: โดยทั่วไปเจ้าหน้าที่ที่ดินจะคำนวณและเรียกเก็บภาษี/ค่าธรรมเนียมทั้งหมดในวันโอนก่อนจ่ายเงินส่วนที่เหลือให้ผู้ขาย จึงมักหักจากเงินที่ผู้ซื้อจ่ายในวันนั้นได้เลย ไม่ต้องสำรองเงินสดเพิ่มแยกต่างหาก แต่ควรสอบถามขั้นตอนกับสำนักงานที่ดินหรือธนาคารที่ดูแลเรื่องการโอนล่วงหน้าให้ชัดเจน