ค่าใช้จ่าย 4 รายการตอนขายบ้านคอนโด มีอะไรบ้าง
เมื่อไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน มีค่าใช้จ่ายหลักที่เกี่ยวข้อง 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยทั่วไปแบ่งภาระกันคร่าวๆ คือ ผู้ซื้อมักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน ส่วนผู้ขายรับผิดชอบภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่จ่ายซ้อนกัน) แต่ในทางปฏิบัติผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงแบ่งจ่ายกันเองได้ตามที่เจรจากันไว้ในสัญญาซื้อขาย ไม่ได้บังคับตายตัวตามกฎหมาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณอย่างไร
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ คำนวณจาก "ราคาประเมินทุนทรัพย์" ของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง จากนั้นหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือครองนานยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้เป็นสัดส่วนที่มากขึ้น แล้วนำเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (สูงสุดนับไม่เกิน 10 ปี) เพื่อคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า 5-35% ของแต่ละปี แล้วจึงคูณกลับด้วยจำนวนปีถือครองเพื่อให้ได้ภาษีที่ต้องหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด วิธีคำนวณนี้ค่อนข้างซับซ้อน กรมสรรพากรมีโปรแกรมคำนวณภาษีขายบ้านให้ใช้ฟรี ควรลองกรอกราคาประเมินและปีที่ถือครองของตัวเองดูล่วงหน้าก่อนนัดโอนจริง
ถือครองกี่ปี ถึงไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า) จะเก็บก็ต่อเมื่อผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นน้อยกว่า 1 ปีนับถึงวันโอน หากถือครองมาแล้ว 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ซึ่งถูกกว่ามาก จึงเป็นเหตุผลที่คนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงมักย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านทันทีหลังโอน เพื่อให้ครบเงื่อนไข 1 ปีก่อนขายต่อในอนาคต
มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน ยังใช้ได้อยู่ไหม
รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากอัตราปกติ 2% เหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเพดานที่กำหนดไว้ในแต่ละช่วงเวลา ซึ่งเป็นมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐต่ออายุและปรับเงื่อนไขเป็นระยะ ทั้งเพดานราคาบ้านที่เข้าเกณฑ์และวันหมดเขตมาตรการเปลี่ยนแปลงได้ทุกปีตามประกาศคณะรัฐมนตรี ควรตรวจสอบสถานะมาตรการล่าสุดกับกรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนนัดวันโอน เพราะหากมาตรการหมดอายุแล้วจะกลับไปเสียค่าธรรมเนียมโอนเต็มอัตรา 2%
ก่อนนัดโอนบ้าน ควรเตรียมอะไรบ้าง
- สอบถามราคาประเมินทุนทรัพย์ปัจจุบันจากสำนักงานที่ดิน เพื่อประเมินภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายล่วงหน้า
- เช็กว่าถือครองมาแล้วกี่ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านมากี่ปี เพื่อรู้ว่าจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
- ตกลงกับผู้ซื้อให้ชัดเจนล่วงหน้าว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง ก่อนวันนัดโอนจริง
- ตรวจสอบว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนของรัฐยังมีผลอยู่หรือไม่ในช่วงเวลาที่จะโอน