ประกันอัคคีภัยบ้านที่ธนาคารบังคับทำ
ไม่จำเป็นต้องซื้อกับธนาคารเสมอไป

ทำไมธนาคารให้ทำประกันอัคคีภัยตอนกู้บ้าน

เวลากู้ซื้อบ้านหรือคอนโดกับธนาคาร เกือบทุกแห่งจะกำหนดให้ผู้กู้ทำประกันอัคคีภัยคู่กับสัญญาสินเชื่อ หลายคนเข้าใจว่าเป็นกฎหมายบังคับ แต่ความจริงแล้วไม่มีกฎหมายฉบับไหนบังคับให้ผู้ซื้อบ้านต้องทำประกันอัคคีภัยโดยตรง สิ่งที่เกิดขึ้นคือธนาคารกำหนดเป็น "เงื่อนไขของสัญญาสินเชื่อ" เอง เพราะบ้านหรือคอนโดที่ซื้อคือหลักประกันของเงินกู้ก้อนนั้น หากเกิดไฟไหม้หรือความเสียหายร้ายแรงจนบ้านใช้การไม่ได้ มูลค่าหลักประกันของธนาคารก็จะหายไปด้วย ประกันอัคคีภัยจึงเป็นเครื่องมือที่ธนาคารใช้ป้องกันความเสี่ยงด้านเครดิตของตัวเอง ไม่ใช่ประโยชน์ของผู้กู้ฝ่ายเดียว กรณีที่ซื้อบ้านด้วยเงินสดล้วนไม่ผ่านสินเชื่อธนาคาร จะไม่ถูกบังคับให้ทำประกันอัคคีภัยแต่อย่างใด แม้จะยังแนะนำให้ทำไว้เพื่อป้องกันความเสี่ยงส่วนตัวก็ตาม

คุ้มครองอะไรบ้าง ต่างจากอัคคีภัยพื้นฐานอย่างไร

ประกันอัคคีภัยแบบพื้นฐานทั่วไปคุ้มครองเพียง 3 ภัยหลัก คือไฟไหม้ ฟ้าผ่า และการระเบิดของแก๊สที่ใช้ในบ้าน แต่ประกันอัคคีภัยที่ธนาคารกำหนดให้ทำสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นกรมธรรม์ "ประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัย" ซึ่งขยายความคุ้มครองเป็น 6 ภัยหลัก เพิ่มความเสียหายจากการเฉี่ยวชนของยานพาหนะหรือสัตว์พาหนะ ภัยจากอากาศยานหรือวัตถุที่ตกจากอากาศยาน และภัยเนื่องจากน้ำ เช่น ท่อน้ำแตกหรือน้ำรั่วซึมภายในอาคาร ไม่ใช่น้ำท่วมจากภายนอก เข้ามาด้วย สิ่งที่ต้องเข้าใจให้ชัดคือกรมธรรม์นี้คุ้มครองเฉพาะตัวโครงสร้างบ้าน ไม่รวมทรัพย์สินภายใน เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือของมีค่า หากต้องการคุ้มครองทรัพย์สินภายในด้วย รวมถึงภัยธรรมชาติอย่างน้ำท่วมจากภายนอก ลมพายุ แผ่นดินไหว หรือการโจรกรรม ต้องซื้อ "ประกันภัยที่อยู่อาศัย" แบบเต็มรูปแบบเพิ่มเติมต่างหาก ซึ่งเป็นคนละกรมธรรม์กับที่ธนาคารบังคับตามเงื่อนไขสินเชื่อ และส่วนใหญ่เป็นความสมัครใจของเจ้าของบ้านเอง

ไม่ต้องซื้อผ่านธนาคารเสมอไป

ธนาคารส่วนใหญ่มักเสนอกรมธรรม์ของบริษัทประกันในเครือมาให้เซ็นพร้อมกับสัญญาสินเชื่อ ทำให้หลายคนเข้าใจว่าต้องซื้อกับธนาคารเท่านั้น แต่ตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยที่ สนส. 17/2551 (3 สิงหาคม 2551) ธนาคารห้ามบังคับให้ลูกค้าทำประกันภัยกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งโดยเฉพาะ ลูกค้ามีสิทธิ์เลือกซื้อกรมธรรม์จากบริษัทประกันภัยหรือนายหน้าประกันภัยเจ้าใดก็ได้ที่ธนาคารยอมรับ โดยแค่ต้องระบุให้ธนาคารเป็นผู้รับประโยชน์ตามยอดหนี้คงเหลือในกรมธรรม์ เรื่องนี้ไม่ใช่แค่ทฤษฎี เพราะปี 2561 ธปท. เคยตรวจพบว่าสาขาของธนาคารกรุงไทยและธนาคารไทยพาณิชย์บังคับให้ลูกค้าที่ขอสินเชื่อบ้านทำประกันอัคคีภัยกับบริษัทที่กำหนดเท่านั้น โดยไม่แจ้งสิทธิ์ให้เลือกบริษัทอื่น ธปท. จึงสั่งปรับธนาคารกรุงไทยเป็นเงิน 3,540,000 บาท และธนาคารไทยพาณิชย์เป็นเงิน 3,210,000 บาท ฐานฝ่าฝืนประกาศดังกล่าว ก่อนที่ทั้งสองธนาคารจะปรับกระบวนการให้ถูกต้อง ดังนั้นก่อนเซ็นรับกรมธรรม์ที่ธนาคารเสนอ ลองเทียบเบี้ยกับบริษัทประกันอื่นดูก่อนก็ได้ เพราะบางครั้งซื้อเองอาจถูกกว่า แต่ต้องแจ้งธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษรและตรวจสอบเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด เช่น ทุนประกันขั้นต่ำ รายชื่อบริษัทที่ยอมรับ และกำหนดวันส่งกรมธรรม์ให้ธนาคารก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์

ทุนประกันคำนวณอย่างไร ทำไมไม่ควรรวมราคาที่ดิน

ทุนประกัน หรือจำนวนเงินเอาประกันภัย ของประกันอัคคีภัยบ้าน คำนวณจาก "พื้นที่ใช้สอย (ตารางเมตร) x ราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร" ไม่ใช่ราคาซื้อขายบ้านทั้งหลัง และที่สำคัญคือไม่ควรรวมราคาที่ดินเข้าไปในทุนประกันเลย เพราะหลักการของประกันวินาศภัยเป็นแบบชดใช้ตามความเสียหายจริง บริษัทประกันจะจ่ายชดเชยเฉพาะมูลค่าความเสียหายของสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น ที่ดินไม่มีวันไหม้ไฟจึงไม่มีความเสียหายให้เคลม การตั้งทุนประกันสูงเกินมูลค่าก่อสร้างจริงจึงไม่ได้ทำให้ได้รับเงินชดเชยมากขึ้นเวลาเคลม มีแต่จะจ่ายเบี้ยประกันแพงขึ้นโดยเปล่าประโยชน์ ราคาก่อสร้างต่อตารางเมตรอ้างอิงคร่าวๆ ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 10,000-12,000 บาทสำหรับบ้านชั้นเดียวทั่วไป 12,000-15,000 บาทสำหรับบ้านสองชั้น และ 15,000-20,000 บาทขึ้นไปสำหรับบ้านสไตล์โมเดิร์นหรือใช้วัสดุพิเศษ ตัวเลขนี้เปลี่ยนแปลงตามราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงในแต่ละปี ควรตรวจสอบราคาปัจจุบันหรือขอประเมินจากบริษัทประกันก่อนตั้งทุนประกันจริง

ตัวอย่างทุนประกันตามขนาดและประเภทบ้าน

ลองประมาณทุนประกันที่เหมาะสมของบ้านแต่ละขนาดและประเภท โดยใช้สูตรพื้นที่ใช้สอย x ราคาก่อสร้างต่อตารางเมตร (ตัวเลขอ้างอิงคร่าวๆ ปี 2568 ไม่ใช่ราคาที่แน่นอนของทุกโครงการ):

ตัวเลขในตารางเป็นเพียงตัวอย่างประมาณการเพื่อให้เห็นวิธีคิดเท่านั้น ราคาก่อสร้างจริงต่างกันไปตามทำเล ผู้รับเหมา และวัสดุที่ใช้ ธนาคารบางแห่งอาจกำหนดทุนประกันขั้นต่ำเองโดยอ้างอิงจากราคาประเมินหลักประกันที่ธนาคารทำไว้ตอนอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งอาจสูงหรือต่ำกว่าตัวเลขที่คำนวณเองเล็กน้อย ควรสอบถามตัวเลขที่ธนาคารกำหนดให้ชัดก่อนซื้อกรมธรรม์

ทำสัญญา 1 ปี หรือ 3-5 ปี แบบไหนคุ้มกว่า

ประกันอัคคีภัยสำหรับสินเชื่อบ้านมักเลือกระยะเวลาเอาประกันได้หลายแบบ ตั้งแต่ปีต่อปี ไปจนถึงกรมธรรม์ระยะยาว 3 ปีหรือ 5 ปี ข้อดีของกรมธรรม์ระยะยาวคือเบี้ยรวมต่อปีมักถูกกว่าการต่ออายุปีต่อปี เพราะบริษัทประกันคิดส่วนลดให้กับผู้ที่ผูกพันระยะยาว และไม่ต้องเสียเวลาต่ออายุกรมธรรม์ทุกปี ลดความเสี่ยงที่จะลืมต่อจนขาดความคุ้มครองไปช่วงหนึ่ง ข้อควรระวังของกรมธรรม์ระยะยาวคือหากต้องการยกเลิกหรือเปลี่ยนบริษัทประกันระหว่างทาง เช่น ย้ายไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นที่กำหนดเงื่อนไขต่างออกไป การขอเงินคืนเบี้ยส่วนที่เหลือซึ่งยังไม่ได้ใช้ อาจได้ไม่เต็มตามสัดส่วนระยะเวลาที่เหลือ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละบริษัท ผู้ที่มั่นใจว่าจะไม่รีไฟแนนซ์หรือขายบ้านในช่วงเวลานั้น การทำกรมธรรม์ระยะยาวจึงมักคุ้มกว่าในภาพรวม

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• คิดว่าต้องซื้อประกันอัคคีภัยกับธนาคารที่ปล่อยกู้เท่านั้น ทั้งที่มีสิทธิ์เลือกบริษัทอื่นได้ตามประกาศ ธปท. ที่เคยมีธนาคารใหญ่ถูกสั่งปรับมาแล้วเพราะไม่ให้สิทธิ์นี้
• สับสนระหว่างประกันอัคคีภัยที่ธนาคารบังคับ กับประกัน MRTA ที่เป็นประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ ทั้งสองเป็นคนละกรมธรรม์ คนละวัตถุประสงค์ และไม่ใช่ตัวเดียวกัน
• ตั้งทุนประกันรวมราคาที่ดินเข้าไปด้วยเพราะคิดว่าจะได้เคลมเงินมากขึ้นถ้าเกิดเหตุ ทั้งที่ที่ดินไม่อยู่ในความคุ้มครองและเบี้ยที่จ่ายเกินไปก็ไม่ได้แลกกับอะไรเพิ่ม
• เข้าใจว่ากรมธรรม์นี้คุ้มครองทรัพย์สินภายในบ้านด้วย ทั้งที่ความจริงคุ้มครองเฉพาะตัวโครงสร้างอาคารเท่านั้น หากต้องการคุ้มครองของภายในบ้านต้องซื้อความคุ้มครองเพิ่มเติมต่างหาก

คำถามที่พบบ่อย

คำถาม: ไม่ทำประกันอัคคีภัยเลย ธนาคารจะไม่ปล่อยกู้ใช่ไหม
คำตอบ: โดยปกติธนาคารจะไม่อนุมัติเบิกเงินกู้จนกว่าจะมีกรมธรรม์ประกันอัคคีภัยที่ระบุธนาคารเป็นผู้รับประโยชน์เรียบร้อยแล้ว เพราะเป็นเงื่อนไขมาตรฐานของสัญญาสินเชื่อเกือบทุกธนาคาร แม้จะไม่ใช่กฎหมายบังคับโดยตรง แต่ในทางปฏิบัติถือเป็นเงื่อนไขที่ต้องทำก่อนรับเงินกู้

คำถาม: ผ่อนบ้านหมดแล้ว ยังต้องทำประกันอัคคีภัยต่อไหม
คำตอบ: เมื่อปิดหนี้สินเชื่อบ้านเรียบร้อยแล้ว ธนาคารจะไม่มีส่วนได้เสียในฐานะผู้รับประโยชน์อีกต่อไป จึงไม่มีข้อบังคับให้ต้องทำประกันอัคคีภัยต่อ แต่ยังแนะนำให้ทำไว้เพื่อป้องกันความเสี่ยงส่วนตัวจากอัคคีภัยหรือความเสียหายอื่นๆ ต่อบ้านที่เป็นทรัพย์สินสำคัญ

คำถาม: ประกันอัคคีภัยกับ MRTA ต้องทำทั้งคู่ไหม
คำตอบ: ประกันอัคคีภัยเป็นเงื่อนไขที่ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้ทำแทบทุกครั้ง เพราะคุ้มครองตัวหลักประกัน ส่วน MRTA เป็นประกันชีวิตที่ไม่มีกฎหมายหรือระเบียบบังคับ เป็นความสมัครใจของผู้กู้ แม้ธนาคารมักเสนอส่วนลดดอกเบี้ยจูงใจให้ทำควบคู่กันก็ตาม

คำถาม: เคลมประกันอัคคีภัยแล้ว เงินจ่ายให้ใคร
คำตอบ: หากยังผ่อนบ้านไม่หมด เงินสินไหมจะจ่ายให้ธนาคารในฐานะผู้รับประโยชน์ก่อนตามยอดหนี้คงเหลือ ส่วนต่างที่เหลือ หากมี จึงจ่ายคืนให้เจ้าของบ้าน หากผ่อนหมดแล้วและไม่มีธนาคารเป็นผู้รับประโยชน์ เงินสินไหมจะจ่ายให้เจ้าของบ้านโดยตรงตามความเสียหายจริง

แหล่งอ้างอิง

• ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยที่ สนส. 17/2551 ว่าด้วยหลักเกณฑ์การให้บริการด้านประกันภัยผ่านธนาคาร (3 สิงหาคม 2551)
• ไทยรัฐ — ธปท.ลงดาบ 2 แบงก์ดัง บังคับลูกค้ากู้ซื้อบ้านทำประกันอัคคีภัย
• ทีทีบี — ประกันอัคคีภัยบ้าน จำเป็นต้องซื้อกับธนาคารไหม